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Esisto tre tiplogie di tabelle millesimali

Pure: caratterizzate dall'accordo dei condomini dichiarano nell'esercizio della loro autonomia di accettare che le loro quote vengano  determinate in modo difforme da quanto stabilisce l'art 1118 c.c e per art 68 disp att c.c.

Dichiarative: i condomini con la loro accettazione intendono determinare la portata dei loro diritti e obblighi.

Assembleari: quellee adittate dall'organo colleggiale quale può essere il condominio e che sono assoggettate alla maggioranza qualificata per la loro accettazione.

Esistono tre diversi tipologie di maggioranze.

Quelle semplici, quelle qualificate e quelle agevolate.

Vediamo di comprenderne la differenza.

Le semplici sono in linea generale, quelle descritte dall'articolo 1136 c.c, in altre parole quelle maggioranze che servonpo per tutto ciò che ricade nella manutenzione ordinaria, nell'approvazione dei bilanci, sia quello preventivo, sia quello consuntivo..

Le maggioranze qualificate, invece, riguardano questioni per le quali, non basta la maggioranza semplici di cui sopra, ma che prevedono dei quorum deliberativi diversi.

Tra queste maggioranze troviamo le questioni relative alla ricostruzione del'edificio , alle riparazioni di notevole entità, la nomina e revoca amministratore, approvazione e /o modifica regolameto condominiale.

Per le maggioranze agevolate, dobbiamo intendere tutto quelle delibere che riguardano, stando al legislatore, le innovazioni di interesse sociale, così come indicato dall'articolo 1120 del codice civile.

Tipico esempiuo può essere deliberare sull abbattimento delle barriere architettoniche.

Qui di seguito una tabella sintetica sulle diversi quaorum e maggioranza, ma i casi possono essere molteplici e particolari.

iIn linea di principio qualsiasi soggetto può essere delegato a partecipare in assemblea da parte del diretto interessato, anche lo stesso amministratore, ma vi è un limite, a volte anche di interpretazione, relativo a quante deleghe può avere un soggetto e se tali deleghe superino un certo valore millesimale.

L'unica cosa chiara è che se il numero di deleghe date ad un sogegtto superi il quinto del valore millesimali allora si può parlare di eccesso di deleghe: resta inteso, dall'altra parte che il quinto deve corrispondere al valore millesimale totale degli aventi diritto.

Un chiarimento a riguardo lo ha dato la Corte di Appello di Lecce con con la sentenza del 19 maggio 2023 la numero 214.

L’art. 5 del dlgs n. 28/2010  (art. 5) prevede che la materia condominiale sia tra quelle per cui è prevista la mediazione obbligatoria, siccome condizione di procedibilità della domanda.  

La “Riforma Cartabia” ha inciso anche sul ruolo dell’amministratore di condominio, ampliando i suoi poteri, grazie al riconoscimento di un ruolo più autonomo anche in sede di mediazione, come previsto dall’introduzione dell’art. 5-ter, che vale la pena riportare per esteso:

“L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del cod. civ. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.”

Prima dell’introduzione di detta norma, l’amministratore di condominio non aveva il potere di avviare o prendere parte alla mediazione liberamente, perché doveva essere preventivamente autorizzato da una delibera assembleare approvata con il rispetto delle maggioranze previste ex art. 1136, secondo comma del cod. civ., ovvero con un numero di voti pari alla maggioranza dei condomini intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in base ovviamente a quanto risultava dalle tabelle millesimali.

La “Riforma Cartabia”, che ha introdotto l’art. 5 ter al dlgs n. 28/2010, riconosce invece all’amministratore di condominio di intraprendere il procedimento di mediazione – tanto come parte che attiva il procedimento, tanto quale parte che decide di aderire alla mediazione da altri avviata – senza dover più passare dall’assemblea condominiale.

Si tratta di una svolta, che consentirà agli amministratori di condominio di non dover più svolgere la trafila della convocazione, partecipazione e delibera assembleare che il più delle volte precludeva agli amministratori di prendere parte alla mediazione, sia per le lungaggini dovute ad una convocazione assembleare, sia per la limitata partecipazione dei condomini, che il più delle volte evitavano di intervenire ad assemblee ad hoc indette solo per consentire all’amministratore di ricevere l’autorizzazione ex lege prevista.

L’amministratore viene quindi investito di un potere decisionale, qualora ritenga di agire per tutelare gli interessi del condominio o per resistere all’altrui iniziativa che egli ritenga lesiva di detti interessi, al fine di trovare una soluzione bonaria e non contenziosa.

Il ruolo dell’assemblea non viene certo svilito dalla “Riforma Cartabia”, ma valorizzato nel momento temporale più appropriato, atteso che l’amministratore deve sempre passare dall’assemblea per ottenere l’approvazione della proposta conciliativa suggerita dal mediatore o dell’accordo conciliativo raggiunto.

Con questo argomento si pone l'attenzione su una domanda che spesso rappresenta un problema nel tipo di risposta.

Se non analizzassimo la questione la risposta sarebbe positiva e cioè che l'amministratore può essere nominato in conflitto di interessi.

Questo perchè è difficile anche stabilire quando vi è conflitto.

In linea generale, poichè non vi è una normativa specifica, l'amministratore si trova in conflitto di interessi ogni volta che il soggetto amministratore debba prendere una decisione e che nella decisioe vi siano interessi propri.

In altre parole si parla di conflitto di interessi quando appare in modo evidente che l'amministratore non faccia gli interessi del condominio o che in qualche modo lo stesso abbia viziato gli interessi collettivi.

Resta inteso che la delibera che nomina l'amministratore è valida, se secondo quorum, e di conseguenza, chi voglia dimostrare il conflitto di interessi dovrà adire l'autorità giudiziaria.

Perchè questo articolo?

Per evidenziare una problematica che capita sovente nella gestione: come deve intendersi il rapporto tra amministratore e conduttore?

Se vero da una parte che il conduttore è chiamato a versare le quote di sua spettanza e nel caso non lo faccia ne risponde il proprietario e pur vero che il conduttore è anche condominio e di conseguenza può esercitare, nei confornti dell'amministratore, i propri interessi personali e diretti.

Interessi che ovviamante devono riguardare la gestione ordinaria del condominio: può esercitare ad esempio, la richiesta di documentazione, in virtù dell'articolo 1129 del c.c.

Resta inteso che in quanto condominio, lui è soggetto al rispetto del regolamanto condominiale.

Altra questione che si può presentare è che lui possa tutelare i suoi diritti nel caso di un contratto per la prestazione di opera: nulla vieta di scrivere all'amministratore rendendone conoscenza al proprietario.