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L’art. 5 del dlgs n. 28/2010  (art. 5) prevede che la materia condominiale sia tra quelle per cui è prevista la mediazione obbligatoria, siccome condizione di procedibilità della domanda.  

La “Riforma Cartabia” ha inciso anche sul ruolo dell’amministratore di condominio, ampliando i suoi poteri, grazie al riconoscimento di un ruolo più autonomo anche in sede di mediazione, come previsto dall’introduzione dell’art. 5-ter, che vale la pena riportare per esteso:

“L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del cod. civ. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa.”

Prima dell’introduzione di detta norma, l’amministratore di condominio non aveva il potere di avviare o prendere parte alla mediazione liberamente, perché doveva essere preventivamente autorizzato da una delibera assembleare approvata con il rispetto delle maggioranze previste ex art. 1136, secondo comma del cod. civ., ovvero con un numero di voti pari alla maggioranza dei condomini intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in base ovviamente a quanto risultava dalle tabelle millesimali.

La “Riforma Cartabia”, che ha introdotto l’art. 5 ter al dlgs n. 28/2010, riconosce invece all’amministratore di condominio di intraprendere il procedimento di mediazione – tanto come parte che attiva il procedimento, tanto quale parte che decide di aderire alla mediazione da altri avviata – senza dover più passare dall’assemblea condominiale.

Si tratta di una svolta, che consentirà agli amministratori di condominio di non dover più svolgere la trafila della convocazione, partecipazione e delibera assembleare che il più delle volte precludeva agli amministratori di prendere parte alla mediazione, sia per le lungaggini dovute ad una convocazione assembleare, sia per la limitata partecipazione dei condomini, che il più delle volte evitavano di intervenire ad assemblee ad hoc indette solo per consentire all’amministratore di ricevere l’autorizzazione ex lege prevista.

L’amministratore viene quindi investito di un potere decisionale, qualora ritenga di agire per tutelare gli interessi del condominio o per resistere all’altrui iniziativa che egli ritenga lesiva di detti interessi, al fine di trovare una soluzione bonaria e non contenziosa.

Il ruolo dell’assemblea non viene certo svilito dalla “Riforma Cartabia”, ma valorizzato nel momento temporale più appropriato, atteso che l’amministratore deve sempre passare dall’assemblea per ottenere l’approvazione della proposta conciliativa suggerita dal mediatore o dell’accordo conciliativo raggiunto.

Qui si parte dal fatto di capire come debba intendersi il camino e la relativa canna fumaria.

Va detto che si parte sempre dal presupposto della condominialità, come definito ai sensi dell'art 117 del codice civile.

Per giurisprudenza pacifica, però può veneire meno il presupposto di condominialità nel momento in cui quella determinata canna fumaria, dopo opportune verifiche,risulta al servizio di una determinato condotto.

In altre parole, nel caso in cui la condotta della canna fumaria, per le sue obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi un autonomo diritto di proprietà, viene meno tale presupposto di condominialità.

Perchè questo articolo?

Per evidenziare una problematica che capita sovente nella gestione: come deve intendersi il rapporto tra amministratore e conduttore?

Se vero da una parte che il conduttore è chiamato a versare le quote di sua spettanza e nel caso non lo faccia ne risponde il proprietario e pur vero che il conduttore è anche condominio e di conseguenza può esercitare, nei confornti dell'amministratore, i propri interessi personali e diretti.

Interessi che ovviamante devono riguardare la gestione ordinaria del condominio: può esercitare ad esempio, la richiesta di documentazione, in virtù dell'articolo 1129 del c.c.

Resta inteso che in quanto condominio, lui è soggetto al rispetto del regolamanto condominiale.

Altra questione che si può presentare è che lui possa tutelare i suoi diritti nel caso di un contratto per la prestazione di opera: nulla vieta di scrivere all'amministratore rendendone conoscenza al proprietario.

Con quessto articolo si vuole fugare ogni dubbio se l'amministratore debba obbligatoriamante fare dei sopralluoghi in condominio.

Nessuna norma in modo implici o espliciro lo specifica, ma siccome il mandato dell'aministratore deve svolgersi secondo i pricipipi del buon padre di famiglia ecco che bisognerebbe capire in che ambito e in che modalità l'eventuale sopralluogo debba essere fatto.

Dobbiamo distinguere, in altre parole, se lo stesso è visto come attività prodromica del mandato o se è visto come un semplice visita al condominio.

A parere di chi scrive, e a parere anche della giurisprudenza, il sopralluogo è necessario ogni qualvolta vengano risontrate situazioni che vadano a pregiudicare la conservazione delle parti comuni e si renda necessario verificare lo stato delle cose per poi adoperarsi per la loro conservazione Lavori presso il condominio): questo perchè come legale rappresentatnte del condominio ha una responsabilità per le cose in custodia.

Diverso è il secondo caso che non impone un obbligo vero e proprio, ma resta inteso che "la visita di cortesia" male non fa.

Resta inteso che la proposta di amministrazione può prevedere una voce specifica nel caso di sopralluogo, che deve esserecomunque sempre commisurata al modus operandi del professionista e alle esigenze del condominio.