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Scrivo questo articolo, in quanto mi capita di ricevere diverse pretese da parte di condomini, che per i più svariati motivi, creano al sottoscritto problematiche di gestione.

Tra le pretese sicuramente la più strana è quella di non voler approvare il rendiconto del precedente amministratore e approvare, invece il preventivo che ovviamente non solo è annullabile, ma è anche privo di ogni riscontro probatorio.

Il rendiconto condominiale è quel documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea e che contiene il quadro economico finanziario del condominio.

Utile sapere che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità di gestione.

L'approvazione del rendiconto fa si che le spese in esso indicate siano fatte proprie dell'assemblea stessa che, in questo modo, rettifica o comunque certifica l'operato dell'amministratore dell'anno precedente.

La nuova legge in materia di condominio ha determinato per l'amministratore di condominio delle responsabilità civili che a volte possono integrarsi con una fattispecie di responsabilità penale.

Preliminarmente va detto che il rapporto tra amministratore e condominio è regolato da un contratto di mandato. Tale figura giuridica fa si che tra amministratore e condominio si instauri un rapporto di fiducia nel quale il primo compie atti e svolge compiti nei confronti del secondo, secondo la normale diligenza del buon padre di famiglia.

Dopo aver parlato della responsabilità dell'amministratore è giusto anche evidenziare la responsabilità che può avere il consiglio dei condomini.

Sebbene previsto in molti regolamenti ancor prima della legge n.220/2012, il Consiglio di Condominio è disciplinato dal secondo comma dell'art.1130-bis c.c.

ove per funzione consultiva e di controllo si intende il coadiuvamento dell'amministratore nel suo ruolo, senza tuttavia impedirgli di agire in un modo piuttosto che in un altro.

Tra gli adempimenti di un amministratore di condominio vi è quello di proporrre decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi entro sei mesi dall'approvazione del bilancio.

Tale decreto è provvisoriamente esecutivo, anche se il condomino moroso può fare opposizione.

L'opposizione comunque non deve sindacare sulla validità della delibera che ha approvato il rendiconto.

Merita un cenno la condizione per la quale il decreto ingiuntivo può essere opposto anche dal subentrate nei diritti condominiali.

Questo principio, oramai consolidato dalla giurisprudenza, fatto solo ed esclusivamente per tutelare il condominio (ndr), è regolato dal 4 comma dell'art 63 delle disposizioni del codice civile.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Il giudizio di opposizione deve basarsi sulla sussistenza dell'effettivo debito e sulla documentazione che accerta la validità del ricorso e non alla nullità o annullabilità del verbale assembleare di approvazione delle spese condominiali.