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Perchè questo articolo?

Perchè è giusto mettere a conoscenza che ci sono si delle responsabilità e degli obblighi si da parte dell'amministratore che non riguardano solo ed esclusivamente la riscossione delle somme, il far rispettare le delibere, ma vanno anche ben oltre, prevedendo anche delle responsabilità più ampie per le quali vedere il risparmio, spesso esiguo, appare del tutto privo di qualsiasi ragione, in considerazione anche di norme di sicurezza degli impianti.

La sicurezza in un condominio parte inannzitutto con la verifica della messa a terra: se la messa a terra non dovesse esserci o non essere certificata ne consegue che il condominio e di conseguenza l'amministratore e i singoli condomini non solo sarebbero responsabili di un eventuale danno, ma incorrerebbero anche in responsabilità verso terzi per non essersi adoperati per la messa in sicurezza dei luoghi.

Questo articolo vuole essere un vedemecum per comprendere meglio come devono essere imputate le spese condominiali tra chi utilizza l'immobile, nel caso specifico conduttore o inquilino e chi ne è solo proprietario o locatore, argomento sempre di attualità.

Preliminarmente però è opportuno chiarire cosa sia un contratto di locazione e quali siano i rispettivi obblighi e doveri delle parti.

Per larticolo 1575 cc il locatore deve:

• consegnare l'immobile in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in modo che serva per l'uso convenuto;
• garantire il pacifcio godimento durante la locazione;

Il conduttore invece deve:

• prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servire per l'uso determinato del contratto;
• dare il corrispettivo nei termini convenuti (canone di locazione);
• pagare oneri accessori.

Tra gli oneri accessori troviamo le spese condominiali. Per semplicità si potrebbe semplicemente dire che tutto quello che è ordinario è imputabile all'inquilino, mentre quello che è starordinario è imputabile al proprietario.

Non è proprio così.

Sono imputabili all'inquilino tutte le spese che servono per utilizzo degli spazi comuni e per gli usi degli spazi condominiali. luce, acqua, manutenzione ascensore, pulizie, riscaldamento, manutenzione giardino; cosi dette spese ordinarie.

Sono imputabili al proprietario tutte le spese definite straordinarie.Trale spese straordinarie possiamo trovare:

1. sostituzione impianto autoclave;
2. sostituzione e riparazione motore ascensore;
3. installazione e rimessa a norma impianto elettrico;
4. rifacimento facciate;
5. pagamento oneri portiere;
6. antenna televisiva centralizzata.

Al proprietrio per legge spetta anche il pagamento della polizza fabbricato.

Resta inteso, comunque che nel caso in cui il conduttore non provveda al pagamento delle proprie spese l'interlocutore con l'amministratore, rimane sempre il proprietario, che dopo potrà rivalersi sull'inquilino.

Le cosi dette spese amministrative, invece, per consolidamento, oramai vengono sempre suddivise al 50% in quanto sia il proprietario che l'inquilino usufruisocno in pari modo all'operato, salvo patto contrario.

Affinchè però le spese vengano suddivise in maniera corretta, vi è l'onere di mettere a conoscenza dell'amministratore, mediante copia, il contratto di locazione.

In conclusione le spese elencate sono solo una piccola parte di quelle che effettivamente possono essere necessarie o che possono determinarsi per le più svariate necessità. Qui di seguito una tabella riassuntiva utile per la comprensione.

Comunque utile da sapere è che per rendere più facile la competenza delle spese basterebbe redige il contratto di locazione indicando l'ammontare delle spese per l'amministrazione. 

Questo articolo è fatto per mettere una volta per tutte a conoscenza come ci si debba adoperare per revocare l'amministratore e per quali motivi.

Preliminarmente va detto che il mandato, se non esercitate il diritto della revoca si rinnova in automatico.

Non sta a me dire che l'amministartore non inregola con i corsi di formazione o di aggiornamante è revocabile a prescindere.

L'asssenza almeno della certificazione di cui al DM 140/14 rende inutile ogni sua attività!

Partendo dal presupposto che per la nuova disciplina, la revoca può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea secondo i quorum ben precisa (la maggioranza dei presenti che rappresentino i 500 millesimi), la stessa non è sempre automatica.

La revoca se fatta prima della scadenza del mandato, può essere deliberata se sussiste una giusta causa e tra i più importanti:

1) omessa convocazione assemblea per l'approvazione del rendiconto entro e non oltre 180 giorni dalla scadenza dell'anno contabile

2) la mancata apertura di un conto corrente;

3) la mancata esecuzione dei provvedimenti giudiziari;

4) la poca chiarezza nella gestione che possa ingenerare confusione nel patrimonio condominiale;

5) gravi irregolarità contabili;

6) la mancanza della situazione patrimoniale e la nota esplicatica allegata al rendiconto;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130 cc ai numeri 6, 7 e 9 e precisamente:

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (2)

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

La revoca può anche essere senza giusta causa, ma per giurisprudenza consolidata, sia che venga fatta dall'assemblea sia chiesta all'autorità giudiziaria, all'amministratore spetta comunque il compenso annuo per intero, oltre ad un eventuale risarcimento danni che potrebbe aver avuto dopo aver perso il mandato.

Con questo articolo molto semplice vorrei far capire a chi legge come si svolge tutta la procedura che inizia con la convocazione dell'assemblea e si conclude con la redazione del verbale, che è l'atto ufficiale che determina le modalità e i diversi criteri di regolamentazione della vita comune condominiale.

L'assemblea viene convocata con lettera: in tale lettera vengono indicati il luogo e l'ora, il giorno (I e II convocazione), l'ordine del giorno.

La mancanza di uno di questi requisiti determina l'annullabilità della convocazione.

La convocazione normalmente viene fatta mediante lettera raccomandata semplice: la legge 220/12 ha dato la possibilità di convocarla mediante fax e pec, su autorizzazione data a verbale da parte interessata.

Indicare due date ormai è diventata prassi e lo si fa perché è raro che in assemblea venga la totalità dei condomini; ecco che nella seconda, nella quale i quorum sono inferiori, si riesce ad avere il quorum sia costitutivo che deliberitavo per la validità dell'Assemblea.

Una volta convocata l'assemblea, della stessa viene redatto il verbale.

Tale verbale, per essere valido, deve contenere requisiti essenziali: ovviamente il giorno e l'ora, la lista dei presenti personalmente e per delega, tale per il calcolo dei quorum per costituire validamente l'assemblea, sia per la deliberazione dei punti e l'ordine del giorno, così come indicato in lettera di convocazione.

Infine deve contenere il nominativo di un segretario e di un presidente (entrambe le figure possono essere fatte da un terzo, mediante opportuna delega); di prassi l'amministratore può essere segretario, ma non presidente.

Queste due figure una volta finita l'assemblea e dichiarata chiusa la stessa (ora da indicarsi) sottoscrivono il verbale: tale verbale è sottoscritto anche dall'amministratore.

A questo punto l'amministratore farà pervenire il verbale ai condomini, mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, salvo accordi diversi presi in fase di assemblea e scritti a verbale, che avranno 30 giorni per proporre eventuali opposizioni e/o impugnarlo.

In definitiva, il verbale rappresenta per il condominio un atto formale nel quale sono indicate le decisioni, ma anche il mezzo attraverso il quale si scrivono le norme comportamentali e di regolamento per il convivere comune.

Si è deciso di scrivere questo articolo, perchè mi è capitato sovente che i condomini mi chiedessero se fosse possibile utilizzare parte dello spazio interno condominiale, come posto auto.

La risposta è che si possono assegnare dei posti auto, ma prima bisogna analizzare alcuni aspetti: primo fra tutti se la determinazione dei posti auto possa determinare un mancato godimento da parte degli altri condomini all'utilizzo delle parti comuni. Resta inteso che se i posti sono già determinati a priori ( nelle strutture di ultima generazione è uso), non sussiste alcun probleman di assegnazione.

In sede di assemblea si può regolarizzare l'uso dei posti auto, come la stessa assemblea può decidere di destinare un area comune a tale scopo, senza però, determinare l'uso esclusivo ad alcune persone per un tempo indeterminato: i9n questo caso la delibera è nulla.

La delibera è nulla perchè la stessa è limitata nei poteri : l'assemblea ha il potere, a maggioranza di deliberare i posti auto, ma non può disporre sull'utilizzo esclusivo ad uno o più copndomini, senza che ci sia il consenso da parte di tutti i partecipanti al condominio (Cass. 27 maggio 2016 n 11034).

Riprendendo la decisone dei giudici :" l'assegnazione in via esclusiva e per tempo indefinito di posti auto all'interno di un'area condominiale sia illeggittima, in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condominihanno diritto di esercitare sul bene comune".

In conclusione la delibera è nulla per i giudici perchè è lesiva del diritto d'uso paritario dei beni comuni.

Con questo articolo si vuole mettere in evidenza una delle osservazioni più frequenti che un'assemblea di condominio possa fare.

Tale osservazione consiste nel chiedere cosa sia e cosa serva il fondo cassa.

Bene la risposta è molteplice.